Обследование жилых и общественных зданий, разработка проектов в Перми

Обследование зданий и сооружений

Обследование здания общие понятия

Здания, в которых современный человек живёт, учится, работает, получает разнообразные услуги, отдыхает не являются вечными. Они стареют морально, изнашиваются, ветшают, что сулит в перспективе весьма печальные последствия, включая обрушение. Как правило, собственник здания (или эксплуатирующая организация) может своими силами лишь визуально оценить «здоровье» конструкций, степень их износа, потенциальную опасность или безопасность при дальнейшей эксплуатации с очень большой степенью приблизительности. При этом для принятия решений по скрытым отделкой дефектам, по допустимости фактического напряжённо-деформированного состояния конструкций и по другим подобным параметрам у собственника здания возможностей обычно просто нет. Поэтому действующие нормативы, в частности ГОСТ 31937-2011, регламентируют необходимость и периодичность контрольных мероприятий по надзору за состоянием зданий или сооружений, называемых обследование зданий и сооружений.

Обследование здания, сооружения — последовательность мероприятий, в ходе которой специализированной организацией определяются общая пригодность объекта к безопасной эксплуатации, потенциал реконструкции, перепланировки, и, в случае выявления необходимости, принципиальные решения и рекомендации по восстановлению, ремонту, усилению и т.п.

Довольно часто в качестве синонимов этому термину в среде проектировщиков, девелоперов, строителей употребляются и такие словосочетания: экспертиза здания, обследование технического состояния зданий, техническая экспертиза зданий и сооружений и т.п.

Типология обследований зданий или сооружений

Действующие в стране нормы определяют два вида обследования:
1. Комплексное обследование технического состояния здания или сооружения (условно говоря, это полное обследование, включающее исследование инженерно-геологических условий под подошвой фундамента, всех несущих и ненесущих конструкций, а также инженерной «начинки» объекта). Без информации, полученной по результатам этого вида, невозможно выполнение полноценного проекта реконструкции или проекта капитального ремонта.
2. Обследование технического состояния здания или сооружения. Данный тип обследования отвечает на вопрос, возможна ли перспективная безаварийная эксплуатация объекта и при каких условиях. Объём работ, перечень обследуемых конструкций определяются исполнителем совместно с заказчиком в зависимости от цели глобальной цели, стоящей перед заказчиком (это может быть лишь экспертиза отдельного вида конструкций, например, фундаментов, или вообще единственной конструкции, например, треснувшей балки). Конечно, при таком подходе есть определённый риск, например, могут остаться незамеченными дефекты конструкций, не вошедших в перечень обследования. В данном случае, при определении объёма работ, заказчику стоит полагаться на опыт и квалификацию специалистов, выполняющих работы, и не экономить в ущерб безопасности.

Случаи проведения обследования

Наиболее типичные поводы для проведения работ таковы:
— намерение собственника провести реконструкцию, перепланировку здания, перевооружение промышленного здания (в процессе реконструкции меняются нагрузки на несущий остов здания и его основание, характер работы конструкций, их деформации и т.д.);
— появление в процессе эксплуатации видимых деформаций (в т.ч. прогибов), дефектов (например, трещин), осадок конструкций;
— планируемая покупка объекта недвижимости (будущему покупателю нужна достоверная и точная информация о состоянии приобретаемой недвижимости, о потенциальных рисках, будущих затратах на ремонт и т.д.);
— отсутствие проектной и другой технической документации на эксплуатируемое здание или сооружение (в данном случае, одним из основных видов работ при обследовании становятся обмерные работы, о которых будет рассказано далее).

Порядок выполнения обследования

В самом общем случае процедура обследования состоит из следующих этапов:
1. Сбор исходной информации, ознакомление с объектом. Специалисты, проводящие обследование, изучают проект, по которому строилось здание, и техническую документацию, связанную с эксплуатацией здания (о ремонтах, реконструкциях, перепланировках и других подобных работах). К сожалению, далеко не всегда эта информация доступна, очень часто проектная документация утрачена, утеряна, а эксплуатационная не ведётся или ведётся ненадлежащим образом. В таком случае приходится обходиться самым минимальным набором – техническим паспортом БТИ. Такая ситуация несколько увеличивает стоимость и сроки.

2. Осмотр. На данном этапе выполняется визуальное обследование с фотофиксацией как всего здания, сооружения в целом, так и отдельных его фрагментов, узлов. Выявляются и фотографируются визуально определённые дефекты, проблемные места и т.п.

3. Составление плана работ. По результатам двух предыдущих этапов специалисты устанавливают методику работ, перечень конструкций, которые будут подвергнуты детальному инструментальному обследованию, места выполнения шурфов, локальные или обширные участки снятия отделочных слоёв, перечень применяемых инструментов и т.д.

4. Детальное инструментальное обследование. Первой составной частью этого этапа являются обмерные работы, результатом которых могут быть и чертежи отдельных обследуемых конструкций, и чертежи всего здания в целом. Объём обмерных работ определяется заказчиком совместно с исполнителем и фиксируется в техническом задании (ТЗ) на обследование. Также на этом этапе происходят все «полевые» работы: отбор образцов грунта, на котором покоится фундамент; отбор образцов материалов конструкций, либо определение их характеристик неразрушающими методами; инструментальное измерение геометрических параметров дефектов (величины раскрытия трещин, величины прогибов, масштабы поражения конструкций грибками и т.п.); фиксация параметров среды, при которой эксплуатируется здание (температура, влажность); определение фактических нагрузок на конструкции в процессе штатной эксплуатации.

5. Лабораторные работы. В лабораторных условиях, применяя соответствующее оборудование, выполняется определение деформационных и прочностных характеристик грунтов, служащих основанием обследуемого объекта, и материалов несущих конструкций.

6. Расчёты, анализ результатов. На этом этапе выполняются поверочные расчёты несущих конструкций здания. Их результаты отражают фактическое состояние конструкций, их работоспособность в существующих условиях. Анализируя результаты расчётов, специалисты устанавливают фактическое состояние здания на текущий момент (от нормативного технического до аварийного), «тонкие» места, где необходимы усиление, ремонт. Кроме того, определяются причины возникновения дефектов и потенциальные пути устранения этих причин. На этом же этапе разрабатываются технические решения по усилению, ремонту, если обследованием была установлена необходимость этого усиления.

7. Составление «Заключения по результатам обследования технического состояния здания, сооружения». Состав «Заключения…» фиксируется в ТЗ на обследование, которое является приложением к договору.

В общем случае в «Заключении…» содержатся:
— обязательно – сведения, добытые в процессе работ и обосновывающие декларируемое фактическое состояния объекта (категорию состояния)
— указание причин возникновения дефектов, описание возможных способов ликвидации таких причин
— описание способов усиления, ремонта (при необходимости)
— разнообразные графические материалы (от фотографий до схем возможного усиления конструкций).

Поводя итоги

Подытоживая сказанное, нужно отметить, что в среде инвесторов, собственников зданий (а иногда и строителей) часто отсутствует понимание разницы между «Заключением…», выдаваемым организацией, которой было поручено обследование, и проектом усиления, ремонта. Действующие нормы (в частности, ГОСТ 31937-2011, СП 13-102-2003) указывают, что в «Заключении…» содержатся только общие рекомендации и принципиальные решения по усилению, ремонту конструкций или «задание на проектирование мероприятий по усилению». Эти рекомендации являются лишь одним из видов исходных данных для проектной организации, выполняющей рабочую документацию (рабочий проект) усиления. Таким образом, «Заключение…» и проект усиления, восстановления — два совершенно разных документа. Они представляют собой два последовательных шага к основной цели — безаварийной эксплуатации здания, сооружения.

Ещё один немаловажный аспект процедуры обследования — оптимизация затрат заказчика. Здесь нужно обратить внимание на то, что каждый случай обследования, экспертизы технического состояния здания или сооружения уникален, не похож на другие, даже при обследовании типовых зданий. Это обусловлено огромным количеством различных факторов, оказывающих влияние на конструкции. Например, сравнивая через два или три года эксплуатации два одинаковых здания, построенных в одно время по одному типовому проекту, можно обнаружить, что они пребывают в совершенно различных состояниях. Причинами тому являются и качество строительства, и качество применённых материалов и конструкций, и качество эксплуатации, и влияние окружающей среды и окружающей застройки. Поэтому, при определении объёмов работ, перечня обследуемых конструкций, инженерных сетей, заказчику не стоит самостоятельно определять, а, тем более, сокращать эти объёмы без консультаций со специалистами организаций, выполняющих данный вид работ и зарекомендовавших себя с положительной стороны. Т.к. обследование, выполненное не вовремя, или невыполненное вообще может обернуться и большими затратами на ремонт, усиление, восстановление, и упущенной выгодой, и нанесением ущерба окружающей среде, экологическими катастрофами, и причинением ущерба здоровью людей, и, в самых крайних случаях, человеческими жертвами при авариях.Здание, которому необходимо обследование

Таким образом, обследование технического состояния здания или сооружения есть необходимая составляющая процесса его эксплуатации или реконструкции, имеющая особую важность, поскольку позволяет предупредить или предотвратить и лишние затраты, и опасные процессы на объекте. А для того, чтобы не вспоминать поговорку «скупой платит дважды», заказывать обследование (экспертизу) зданий стоит в организациях, проверенных временем и имеющих хорошую репутацию.

Читайте другие статьи по теме Все статьи
Разработка проекта рекультивации земель

Рекультивация земель это комплекс мероприятий по сохранению восстановлению и улучшению земель и окружающей среды. Проект рекультивации земель предполагает восстановление плодородных свойств почвенного покрова. Проект разрабатывается…

Составление технического задания

Зачастую во многих муниципальных организациях сейчас упраздняется ставка технического специалиста. Оптимизация одним словом. Оставшийся без технического специалиста коллектив вынужден искать стороннюю организацию для написания технического…

Вопросы по обследованию дачных домов на предмет перевода в жилой

Правомерно это или нет? Если комиссия выдает официальный отказ с мотивировкой «Отсутствие системы отопления» при наличии электрического отопления, то с точки зрения межведомственной комиссии это…

Остались вопросы?
Просто заполните необходиме поля и наши специалисты помогут вам в любом вопросе, а также предложат несколько вариантов реализации вашей задачи.